Kiểm Chứng: Bất Động Sản Hàn Quốc Tăng Giá Do Người Trung Quốc Mua Hết Gangnam?

Người Mỹ mua 121 căn hộ ở 3 quận Gangnam, người Trung Quốc mua 19 căn; "Giao dịch của người nước ngoài không ảnh hưởng đáng kể đến giá nhà ở"

Tình hình mua căn hộ chung cư của người Trung Quốc và người Mỹ

Trong nửa đầu năm nay, giá căn hộ tại Seoul tăng mạnh, tập trung ở khu vực Gangnam. Điều này đã dấy lên lo ngại trên mạng và các kênh khác rằng người Trung Quốc đang mua bất động sản ở Gangnam và đẩy giá nhà lên cao. Đặc biệt, gần đây, có nhiều ý kiến lo ngại về sự phân biệt đối xử ngược, khi người nước ngoài được miễn trừ khỏi quy định hạn chế cho vay thế chấp nhà ở do chính phủ công bố vào ngày 27 tháng 6. Tuy nhiên, khi kiểm tra tình hình sở hữu bất động sản của người nước ngoài trên thực tế, người ta nhận thấy rằng người Mỹ mới là những người có tỷ lệ mua bất động sản cao ở khu vực Gangnam, nơi đang dẫn đầu đà tăng giá căn hộ tại Seoul. Các chuyên gia cũng nhận định rằng xu hướng mua của người nước ngoài có ảnh hưởng hạn chế đến thị trường.

Thực trạng mua nhà của người nước ngoài tại Hàn Quốc

Theo số liệu thống kê từ "Quảng trường thông tin đăng ký" của tòa án vào ngày 14, tổng số giao dịch mua căn hộ chung cư (bao gồm chung cư, officetel, nhà ở đa hộ, nhà liên kế, v.v.) của người nước ngoài tại Hàn Quốc từ tháng 1 đến tháng 7 năm nay là 8.054 trường hợp. Trong số đó, người Trung Quốc chiếm tỷ lệ cao nhất với 66,5% (5.355 trường hợp). Do đó, việc người Trung Quốc chiếm tỷ lệ lớn trong tổng số giao dịch là sự thật.

Đây có thể được coi là một hiện tượng tự nhiên phản ánh thực tế rằng đa số người nước ngoài cư trú tại Hàn Quốc là người Trung Quốc. Tính đến tháng 6 năm nay, trong số những người nước ngoài cư trú dài hạn tại Hàn Quốc, người gốc Hàn Quốc thuộc Trung Quốc (kiều bào Trung Quốc) chiếm 29% (642.119 người) và người Trung Quốc chiếm 10% (220.946 người), tổng cộng lên đến 39%. Ông Park Dong-chan, Viện trưởng "Viện nghiên cứu tiếng nói và vai trò của những người sống ở biên giới", cho biết: "Có vẻ như những kiều bào Trung Quốc nhập cư vào những năm 1990 đã xây dựng nền tảng sinh kế và mua nhà để ở thực sự."

Phân tích khu vực giao dịch của người Trung Quốc và Mỹ

Trên thực tế, khi xem xét các khu vực mà người Trung Quốc chủ yếu giao dịch, chúng có phần cách xa khái niệm "đầu cơ". Từ tháng 1 đến tháng 7 năm nay, các khu vực mà người Trung Quốc mua nhà nhiều nhất lần lượt là quận Bupyeong, thành phố Incheon (382 trường hợp), thành phố Siheung, tỉnh Gyeonggi (298 trường hợp), quận Wonmi, thành phố Bucheon (283 trường hợp) và quận Danwon, thành phố Ansan (283 trường hợp). Khu vực Seoul thậm chí còn không nằm trong top 10 về số lượng giao dịch theo từng đơn vị hành chính cơ sở. Các khu vực ở Seoul mà người Trung Quốc chủ yếu mua nhà là quận Guro (99 trường hợp), quận Geumcheon (73 trường hợp) và quận Yeongdeungpo (53 trường hợp). Trong giai đoạn này, khoảng 45% trong tổng số 506 giao dịch tại Seoul đã tập trung vào ba quận tự trị nơi có "phố người Hoa". Ngược lại, tại 3 quận Gangnam (Gangnam, Seocho, Songpa), giao dịch chỉ có 19 trường hợp trong 7 tháng, và ở các quận Mapo, Yongsan, Seongdong cũng chỉ dừng lại ở 26 trường hợp.

Ngược lại, chính người Mỹ mới là những người đã mua số lượng lớn nhà ở tại khu vực 3 quận Gangnam và các quận Mapo, Yongsan, Seongdong. Từ tháng 1 đến tháng 7 năm nay, tổng số giao dịch mua căn hộ chung cư của người Mỹ tại Seoul là 345 trường hợp. Trong số đó, 121 trường hợp ở 3 quận Gangnam và 83 trường hợp ở các quận Mapo, Yongsan, Seongdong, chiếm gần 60% tổng số giao dịch. Việc mua nhà của người Canada, với 100 giao dịch tại Seoul trong năm nay, cũng có xu hướng tương tự người Mỹ. Một nhà môi giới bất động sản công chứng tại quận Gangnam, Seoul, cho biết: "Hầu hết người Mỹ mua căn hộ ở khu vực Gangnam đều là người Mỹ gốc Hàn. Tôi chưa từng tiếp nhận giao dịch nào từ người nước ngoài không phải là kiều bào."

Ảnh hưởng hạn chế của giao dịch người nước ngoài đến giá nhà ở

Tỷ lệ cư dân nước ngoài tại Hàn Quốc là 5,17%, vượt quá tiêu chuẩn 5% của xã hội đa văn hóa theo Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD). Năm ngoái, số lượng chủ nhà người nước ngoài đã tăng 13,3% so với năm trước. Xét theo quốc gia, số lượng tăng mạnh nhất là Việt Nam (52,9%), Úc (30,2%), New Zealand (16,1%), trong khi Trung Quốc (12,5%) đứng ngang hàng với Canada (12,2%), Mỹ (11,9%) và Đài Loan (10,3%). Trong 5 năm qua, năm 2023 là năm duy nhất mà tỷ lệ tăng trưởng mua căn hộ chung cư của người Trung Quốc vượt qua tỷ lệ tăng trưởng trung bình của người nước ngoài.

Ông Woo Byung-tak, ủy viên chuyên gia thuộc Shinhan Bank Premier Pathfinder, cho biết: "Mặc dù người nước ngoài được miễn trừ khỏi quy định hạn chế ngày 27/6, nhưng ngay từ đầu, việc vay vốn từ các ngân hàng Hàn Quốc đối với người nước ngoài còn khó hơn so với người trong nước. Nếu đó là tiền được huy động từ nước ngoài, thì việc ngoại tệ chảy vào trong nước không có lý do gì để ngăn chặn." Ông tiếp tục: "Các giao dịch của người nước ngoài không đủ lớn để ảnh hưởng đến giá nhà ở nói chung." Ông đề xuất thêm: "Nếu lo ngại về việc người nước ngoài mua bán mang tính đầu cơ, thì nên xây dựng quy định dựa trên tính chất cư trú chứ không phải quốc tịch, chẳng hạn như áp thêm thuế thu nhập đối với các giao dịch mua bán nhà ở của người nước ngoài không thể chứng minh kế hoạch cư trú."