Ngành bất động sản lo sợ nhất trước chính sách cấm người nước ngoài mua đất, bất động sản của Đảng Sansei: Có vô số kẽ hở và trong tương lai người Nhật sẽ càng khó mua hơn

Trong cuộc bầu cử Thượng viện Nhật Bản diễn ra vào ngày 20 tháng 7, Đảng Sansei, với khẩu hiệu "Người Nhật Bản trên hết", đã giành được 14 ghế, đủ để tự mình trình dự luật mà không cần kèm theo ngân sách. Mặc dù là một lực lượng thiểu số trong Quốc hội, việc đảng này vượt qua Đảng Dân chủ Lập hiến - đảng đối lập lớn nhất - về số phiếu đại diện theo tỷ lệ và ngang bằng với Đảng Dân chủ Quốc dân với 7 ghế là một thành tích đáng kể. Là đảng đối lập năng động nhất, không nghi ngờ gì nữa, Sansei sẽ tạo ra ảnh hưởng nhất định đến chính trị Nhật Bản trong tương lai. Bài viết này sẽ tập trung phân tích tác động của các chính sách "Người Nhật Bản trên hết" của Đảng Sansei đối với thị trường bất động sản Nhật Bản.

Các nhà phát triển bất động sản lớn lo ngại trước sự vươn lên của Đảng Sansei

Trong cương lĩnh chính sách được công bố cho cuộc bầu cử này, Đảng Sansei đã cam kết "áp đặt hạn chế đối với việc người nước ngoài mua nhà để kiềm chế giá tăng vọt, thắt chặt và về cơ bản cấm mua đất" cũng như "thúc đẩy giám sát và điều tiết việc người nước ngoài mua bán đất đai, bất động sản, cơ sở hạ tầng và doanh nghiệp". Trong bối cảnh hiện nay khi giá trung bình của căn hộ chung cư ở Tokyo đã vượt quá 100 triệu yên, khiến việc sở hữu nhà trở thành một giấc mơ xa vời, những chính sách như vậy có thể nói là phù hợp với tình cảm của người dân. Đảng Dân chủ Quốc dân, vốn cũng đạt được bước tiến đáng kể cùng với Đảng Sansei trong cuộc bầu cử này, đã bổ sung thêm cam kết về việc áp dụng "thuế nhà bỏ trống" (空室税) nhằm đánh thuế bổ sung đối với bất động sản mà người nước ngoài mua với mục đích đầu cơ. Hơn nữa, Thủ tướng Shigeru Ishiba cũng tuyên bố rằng "thật kỳ lạ khi người Nhật không thể sở hữu nhà ở 23 khu nội đô", cho thấy ý định nắm bắt tình hình thực tế về đầu cơ bất động sản của người nước ngoài. Điều này phác họa một kịch bản mà các đảng hiện hành đang dần bị cuốn vào các chính sách và động lực của Đảng Sansei.

Các nhà phát triển bất động sản lớn chuyên phát triển các dự án ở khu vực trung tâm đô thị đang lo ngại trước tình hình này. Lợi nhuận ròng hợp nhất của năm công ty lớn—Mitsui Fudosan, Mitsubishi Estate, Sumitomo Realty & Development, Nomura Real Estate Holdings, và Tokyu Fudosan Holdings—trong năm tài chính kết thúc vào tháng 3 năm 2025 đều tăng, với tất cả các công ty đều đạt lợi nhuận kỷ lục. Đối với mỗi công ty, nguồn lợi nhuận chính là từ mảng kinh doanh nhà ở. Trong những năm gần đây, tất cả đều đang tạo ra lợi nhuận khổng lồ bằng cách tăng giá căn hộ chung cư mới. Ví dụ, trường hợp của Mitsui Fudosan, giá trung bình của căn hộ chung cư được bán trong năm tài chính kết thúc vào tháng 3 năm 2025 là 122 triệu yên, tăng gần 20% so với kỳ trước. Dự kiến, con số này sẽ tiếp tục tăng lên 142.8 triệu yên trong năm tài chính kết thúc vào tháng 3 năm 2026. Mitsui Fudosan giải thích rằng họ buộc phải chuyển chi phí sang giá bán để tạo ra lợi nhuận trong bối cảnh chi phí xây dựng tăng đáng kể, nhưng biên lợi nhuận hoạt động của mảng kinh doanh bán nhà ở của công ty này là 23.3%, cho thấy đây là một mảng kinh doanh siêu lợi nhuận.